WABA消化

主席的消息

恩格尔,董事会主席
韦斯Galyon
2019年基石奖获得者

The Cornerstone Club members are a highly visible 和 an elite group of contributors to the building industry. 多年来,他们负责维持c888亚洲城官方唯一网的一系列活动,包括:与主要立法者的特别立法会议, 会员大会的社交时间, 国际建筑商展的接待房间, 举办圣诞开放日, 新成员联谊会, 当NAHB的职员访问我们当地的协会时,为他们举办晚宴, 人类家园和我们的军队之家剪彩活动.

In 1979, the leadership of the Wichita Area Builder’s Association wanted to pay special tribute honoring Si Womer, 是我们协会的创始人和真正受人尊敬的领导者.  基石奖是为了纪念Si而设立的,颁奖典礼可能是我作为会员经历过的最难忘的事件.  也, near that same time we decided that it wasn’t fair to continually ask a very small group of large companies to sponsor our social 和 political events.  显然,是时候让我们其他人帮助赞助一些这样的活动了,但规模要小得多, 更实惠的方式. 虽然最初的奖项是为一次性事件,这个想法流行起来.  认识到一个真正的行业“基石”的机会,以及来自其他成员的服务的财务机会,导致了基石俱乐部的诞生.

By their active involvement in all three phases of membership beginning at the local level in the Wichita Area Builders Association, 在州一级,他们参与了堪萨斯建筑工业协会在国家一级,他们的委员会在全国住宅建筑商协会工作, Cornerstone award recipients strive to “make a difference” at each level of involvement for the betterment of the entire building industry.

今年, 基石奖委员会, 由前三位基石奖得主组成, 吉姆Gearhart, 大卫·加茨和汤姆·巴尔曼, made the decision it was past time that we recognize 韦斯Galyon for all his contributions to our industry.

在一年一度的基石宴会上, 据宣布,韦斯Galyon将成为今年的基石奖获得者,他在担任WABA主席/首席执行官的30多年里,对协会和行业做出了杰出的贡献.  通过他的领导和指导过程, 他在威奇托建立了全国最好的建筑商协会之一.  对于基石俱乐部的成员来说,他不仅仅是一个领薪的员工,他还是一个“建设者”.“他不像我们一样用2×4的钉子盖房子, because he uses alliances 和 collaboration to bring us together in the association to achieve more than we could ever achieve on our own.

在他的领导下,我们为员工建立了一个新的办公室, 当它变得明显, 我们需要一个新的“家”,而威斯是我们的选择. Wess带领我们成立了住宅建造者关怀基金会,利用我们的集体努力,帮助所有我们合作的慈善事业, 仁人家园, 胜利之谷, 国米信仰部委, 威奇托肯萨斯儿童之家, 军队的家园, 许愿社和堪萨斯食品银行等等.

Wess has been our voice to the elected officials when it comes to anything that effects our industry politically. 该协会的欲望, “坐在餐桌旁而不是出现在菜单上,"在我们生意的政治领域.  In this arena Wess has served on several selection committees to hire city 和 county staff that affect the building industry. 他负责将威奇托市和塞奇威克县的建筑法规检查部门合并为一个政府机构,即今天的大都会地区建筑法规部门.

威斯对我们的产品很有帮助, 新建的房屋, 通过我们的网站进入每个买家的手中, “ahouseahead.com.“他在建设这个网站的过程中发挥了领导作用,让所有会员都有机会在互联网上以独特的方式推销他们新建的房子.  “Ahouseahead.Com公司“只销售新建的房屋,并通过将所有“新”的东西在网上的一个地点集中在一起,将它们与互联网上所有的转售房屋区分开来.

Wess has accomplished many things as our Association’s CEO 和 has been “making a difference” in our industry since 1986.  我们觉得是时候向他的贡献致敬了.  该奖项将在2月份的家展示 VIP晚会上颁发给Wess.  我们希望那天晚上你能和我们一起向他致敬.

祝贺韦斯Galyon 2019年基石获奖者.

总统的消息

假期很快就会到来,随着今年的结束,我们乐观地展望2020年的挑战和机遇.  可以肯定的是, we are hopeful things will go better for all of us as we continue to work our way through 和 out of a what remains somewhat of a flat, 但稳定, market in our area in terms of the number of new homes constructed 和 sales made annually the last five years.  随着一些积极的事情的发生,比如取消导致就业减少的政府规定, especially at federal level; stabilizing costs of materials; continuing near record low interest rates; 和 what appears to be gradual but still growing confidence in the overall economy, 我们有很多要感谢的.

鉴于我们对当地市场的了解, 我认为,如果我们协会的所有成员都能接触到NAHB首席经济学家Robert Dietz最近进行的采访内容,这将是有益的, 他谈到2020年的“增长衰退”和住房.  下面是迪茨提出的全部问题和对这些问题的回答:

NAHB经济学家罗伯特·迪茨谈论2020年的“增长衰退”与住房

Q&全国住宅建筑商协会首席经济学家回答了一些业内ca888亚洲城唯一官网房地产市场和经济预测的迫切问题.

|高级编辑迈克·伯恩2019年10月22日报道

现在是经济周期的第几局? 下一次衰退会是温和的吗? These are the questions inevitably asked whenever home builders get together 和 an industry economist like Robert Dietz is on stage. 

Dietz worked as an economist for the Congressional Joint Committee on Taxation before joining NAHB in 2005, where he currently leads a group of 12 economists producing housing forecasts 和 analysis across several housing metrics. 

我们问了他一些住宅建筑商目前最迫切的问题, 比如经济的发展方向, 抵押贷款利率对销售的影响, 住房政策制定者应该注意哪些供应方面的问题.

问:你目前对美国经济的预测是什么.S. 经济,它是否涉及经济衰退?

A  我们的预测窗口期是2021年底, 在我们的预测表上,现在还没有出现全面衰退. 

至少两年来,我们的宏观预测相当一致. 我们认为2018年将是相当强劲的一年,因为平均GDP增长为3.4% [in 2017]. 但它的增长率略低于这个数字,为2.9%,我们认为这是由于国际贸易的影响. 今年,我们说它将放缓到2.3%的增长速度, 然后在2020年和2021年增速会进一步放缓, 这两年的增长率都在1%到2%之间. 事实上,我们预计2021年将出现1.5%的增长速度. 一些经济学家将其称为“增长衰退”.” 

在增长衰退中,偶尔会出现疲软的季度. 失业率开始上升. 它仍然会相当低, 但我们认为不会低于4%, 这意味着我们会有一些疲软的就业市场报告. 

是什么导致——或将导致——gdp和就业增长放缓? 

A  我们认为,一些宏观风险因素将是经济放缓的原因. 有些已经烤进蛋糕里了. 例如, 2018年经济增长相对稳定的原因是税收改革和减税, 这导致了相当数量的商业投资. 

这种刺激效应已经结束, 现在我们有了拖动, 比如正在进行的贸易战, 哪些对制造业和农业部门产生了影响, 以及当地房地产市场明显受到这两个行业疲软的影响. 

另一个宏观因素是劳动力市场依然吃紧. 这是一种好消息和坏消息并存的情况. 失业率是3.7%,非常棒. 这有利于租房需求,也有利于待售住房需求. 但是,当生产率增长(GDP)不够强劲,工资增长不足以提高劳动力参与率时,填补建筑业的工作岗位可能很难, 也就是说你没有足够的员工, 因此, 就业增长放缓. 

问:你提到了贸易政策对当地住房市场的影响. 怎么这么? 

A  由于最近的贸易政策,农业在过去两年里下降了. 玉米和大豆的价格同比下降了50%. 出口下降了. 所有这些都减少了一些农业地区的住房需求和经济活动.

对于制造业,我们有一些详细的分析. 我们做了一个叫做住宅建筑地理索引的项目, 我们用来追踪当地市场状况的. 我们不乘地铁,因为很多人都这样做. 我们所做的就是追踪区域情况. 例如, 我们发现,如果你把大城市郊区和远郊进行比较, 去年,郊区发展得更快了.

我们的预测窗口期是2021年底, 在我们的预测表上,现在还没有出现全面衰退. 

But another cut that we did with this index was to look at areas where a large share of employment is attributable to manufacturing. 随着制造业软化, 我们注意到,这些制造业地区的独栋建筑也出现了下降.

我们在去年第二季度发现了这一点, 制造业地区的单户家庭许可证下降了不到4%. So, 房地产市场明显疲软,这往往依赖于制造业和出口, 这是贸易战的后果.

这个计划就在这个指数上, 展望未来, 是更新所有先前的区域差异吗, 下个季度, 我们将介绍一种新的. 所以,我们现在是在讨论我们自己. 如果是第三季度,我们会在农业地区? 大学城或有很多联排别墅的地区? There are a lot of different options; the idea being that everybody can come up with a top 10 list of something. 我们要远离那些.

I like this regional thing because it connects the macro elements that we’re talking about to where builders are building. 顺便说一下, 当我们看看这个国家的其他地方, 非制造业地区则有所下降, 但只下降了一点, so a lot of the recent weakness in single-family construction is concentrated in manufacturing areas. 

问:那通货膨胀和利率呢? 你对美联储有何期待? 

 这就是贸易冲突, 减缓就业, 然后,我们还必须警惕任何通胀压力, 尽管在当前的周期中没有出现通胀. 因为这个原因, 美联储在2018年将基金利率提高了100个基点,这太激进了. 当时的通胀水平不足以要求采取这种政策立场.

The Fed’s job is to maintain maximum employment 和 prevent inflation, so it’s going to be vigilant. That may mean that while the Fed has definitely moved into a dovish posture—it cut rates in September 和 we think it’s going to cut rates again, perhaps twice more after that—but it may offer a smaller number of rate cuts than Wall Street expects.

问:这种复苏始于建筑商瞄准高端ca888亚洲城唯一官网者, 豪华住宅, 同时注重打造入门级产品, 过去的经济复苏通常是由什么开始的, 后来. 在经历了一场增长衰退之后,我们会看到高档建筑再次崛起吗?

A  No. 当我们看库存的时候, 这个高端市场的增长潜力并不大, 对于建造者来说,哪一个是最容易建造的. 我说“最容易”是有保留的,因为在建筑市场上没有“容易”这个词.“但是在——我们姑且称它为习俗市场吧——有更大的, 高房价, 那里的转售库存要多得多. 这一市场份额约占房屋开工率的20%. 我预计市场将保持平稳. 

在入门级(住宅)市场,我们预计将会看到增长. 它只是开始时断时续,而且一直很缓慢. 我们向前迈进了两步, 在入门阶段后退三步, 和, 如果有什么区别的话, 在去年, 更像是前三步后三步. 我们从地理指数中看到,入门级市场扩张潜力很大的地区是那些密度较高的地区, 独栋detached-so, 小型住宅或联排别墅建设. 

在入门级(住宅)市场,我们预计将会看到增长. 只是开始时断时续……

现在, 如果你想一下联排别墅的建造地点, 在大城市就有很好的例子, 在靠近公共交通的远郊有联排别墅的地方. 但在很多情况下, 这种高密度的单户家庭, 独户分离-发生在近郊. 当我们看地理索引的时候, 我们发现,由于2018年底和今年上半年的住房负担紧缩,那些大型都市区的发展速度真的放缓得最慢. 

这就是前进三步,后退三步. 很多建筑商都进入了入门级,但他们在2019年初收回了投资. 现在利率较低——就建筑商融资渠道开放的程度而言——我认为在这个周期余下的时间里,我们将看到较低利率的扩张.

So, 在高端市场, 没有太多的增长潜力, 但它相对稳定, 这在一定程度上是因为老年ca888亚洲城唯一官网者中有很大一部分是现金充裕或首付较高的买家. 在入门级有更多的增长潜力,但也有更多的波动.

作为一个结果, 有些季度可能会更强劲, 我们在哪里看到这种产品的扩张, 而其他季度——因为那些寻求入门级住房的买家——将对住房负担条件的变化更加敏感. 我们在2018年秋天看到了这一点,当时抵押贷款利率达到了5%. 高贷款价值的抵押贷款买家, 那些没有大笔付款的潜在首次ca888亚洲城唯一官网者, 他们会对利率和首付要求非常敏感. 

抵押贷款利率在2017年和, 对于一些ca888亚洲城唯一官网者来说, 可能会产生购买的紧迫感. 有什么影响, 在经济周期的这一点上, 可能下降/稳定的低抵押贷款利率会或不会对买家和建筑商的信心产生影响?

A  买家前景相对谨慎. 如果你看看消费者信心指数, 他们有点亢奋了, 但现在已经接近20年来的最低点, 所以我们的位置很好, even if they’ve been reduced this year because of the stock market decline at the end of 2018 和 the partial government shutdown.

但另一件要记住的事情是,对于首次ca888亚洲城唯一官网者, 他们必须有首付才能从低利率中受益. 我认为这是一个挑战,因为, 因为房价和建筑成本的增长持续快于收入的增长, that down payment requirement has become increasingly out of reach for a growing number of first-time buyers. 有时当我们关注利率时, 我们失去了将潜在需求转化为能够要求的人的能力. 

In addition—和 this has been my thing for the last four or five years—we can’t forget the supply side. 大约75%的建筑商都不是高产的, 通过华尔街获得融资的国家房屋建筑商. 它们是通过银行获得融资的小型地区性建筑公司, 特别是社区银行. When we do our quarterly surveys of the financing conditions for acquisition development construction loans [AD&抵押贷款的利率去年秋天上升,然后又下降了. 但是当我们看AD中的利率&C类贷款,尤其是建筑贷款,去年秋天增加了,而且一直没有减少. 例如,一笔1到4个单位的建设贷款大约是6%. 它没有掉下来. 

我们每年做一次经济建筑商调查,仍然发现三分之二的房屋建筑商表示,他们市场的大量供应很低或非常低.

So, 对于贷款来说,还有一些额外的风险因素仍然存在, 如果你没有这些可用的借贷渠道. 即使你有一些增长和潜在的需求,由于低抵押贷款利率, it can’t translate into growth for single-family permits unless builders can get financing so they can acquire lots, 开发土地, 和建造房屋. 所以,我有点担心. 

ca888亚洲城唯一官网反向收益率曲线的含义有很多讨论. 当然, 这是股票市场技术分析的一部分, 但反向收益率曲线并不是经济衰退的充分条件. 它不能保证你得到一个. 这通常是经济放缓和某种形式的衰退即将到来的信号, 比方说在接下来的两到三年里.

但这是对债券市场信贷状况的警告. 这些市场正在告诉你,人们对贷款条件存在一些担忧. So, if you see an inverted yield curve 和 follow that up with some data about the tightening of credit conditions—in other words, 贷款流量开始下降——这是经济衰退的一个充分条件.

到目前为止,我们还没有看到. 9月10日的消费者信贷报告显示,消费者信贷增长. 但事实是,那些广告&C loan rates remain elevated is one part of the credit system that appears to be tighter than it was, 这是一个值得关注的问题. 无论是政策制定者、ca888亚洲城唯一官网者还是其他房屋持有者, 如果他们担心住房负担能力和库存的相对可用性, 他们需要在市场的房屋建筑供给方中观察一些变量,这表明我们不会真的得到如此巨大的库存增长来利用这些低利率.

问:对于那些想要进军入门级市场的建筑商来说,由于预期的首次ca888亚洲城唯一官网者无力支付首付,是否会让他们处于弱势?

A  We know from demographics 和 economic potential that the growth for the home builder is that entry level market. It’s that first-time buyer … that Millennial who is now in their early 30s 和 renting who wants to buy a single-family home. 是有风险的. 这就是为什么我说有更高的波动和增长潜力, 视信贷市场状况而定, 建筑商的融资成本可能会上升. 

在复苏的大部分时间里, 监管成本更高, 随着2018年建筑材料成本的上升,我们看到木材价格像过山车一样起伏不定. 价格一度上涨了60%,使一套典型的独栋住宅轻松地增加了8,000美元. 如果你考虑到风险…建造商需要偿还贷款, 他们必须承担这些成本, 其中一些非常不稳定. 随着生长周期的增长, 风险倾向于增长, 我认为这就是我们在债券市场所看到的情况. 经济进一步放缓的风险越来越大, 即使你看看基本的经济变量, 现在的情况比较健康. 

Q  So, as consumer confidence goes, it doesn’t necessarily mean that builder confidence will follow?

A  是的. 去年秋天,建筑商信心指数大幅下跌,此后一直在回升. 它继续上升到65级,这是积极的. 在调查的评论中, 我们听到建造者说的是, “我担心找不到熟练工人. 我担心监管成本(包括影响费之类的费用), 虽然我有潜在的买家, 由于价格和负担能力的限制,他们不能都给我打电话要求抵押贷款.”

问:NAHB对建筑商是否过度利用土地持何立场?

 这取决于建造者的类型和建造地点. 有很多大型地铁市场,有很多地段,但它们在错误的位置. 我们的地理位置索引 他说,在今年年初,远郊地区是唯一增长的地区.

在远郊、近郊和核心区,单户家庭的许可证正在减少. 远郊的增长是因为这些市场上有很多可供选择的地方.  

如果你和一些分析师交谈,他们可能会说,对于这个都市区来说,大量供应是相当大的. 嗯,这取决于在都市区的什么地方. 有些取决于建造者的类型. 财力雄厚的大型建筑商将更容易获得土地和地块. 我们每年做一次经济建筑商调查,仍然发现三分之二的房屋建筑商表示,他们市场的大量供应很低或非常低. 因此,对于典型的建筑商而言,我仍然会把地段列为稀缺或相对稀缺的,即在全国范围内,那些建筑商是小型或地区性的建筑商.

我认为这很大程度上是因为他们看到了相对积极的市场环境, 但地块的价格可能无法让建筑商将其纳入自己的商业模式,也无法满足潜在买家的预算限制. 试图制定更有效的分区规则, 试图阻止一些影响费的增长, trying to increase the speed at which l和 development occurs; all those things are factors that could really help with achieving housing affordability.

问:NAHB对房价上涨的展望如何?

 一些波动. 我们注意到,在过去的两年里,房价的增长一直在放缓. 在此之前,房价的上涨肯定快于收入的增长. 在一个健康的市场中,房价的增长应该与收入的增长保持一致. 当它们生长得更快时,这通常是稀缺的标志. 当他们的增长快于收入增长时,这通常是供过于求的迹象. 

毫无疑问, this market has been characterized by undersupply since we got through the Great Recession because of the lack of home building, 所以房价的增长比收入的增长要快一些. 这个差距已经缩小了一点. Frank Nothaft发表了一些有趣的评论, CoreLogic的首席经济学家, 谁会期待一点再加速呢.4%到2020年7月]. I was a little surprised it was that strong because when Frank 和 I talked about it going into 2017, 思考税收改革会带来什么, 我们说过,我们不指望税收改革会减少住宅建筑业, 但我们确实认为这会减缓房价的增长. 

这个周期实际上是ca888亚洲城唯一官网经济放缓的. 这与持续多年的大衰退类型的环境无关. 

还有一些更令人震惊的估计,比如房价下跌10%. 我们没想到我们会得到这样的东西, 但我们确实认为房价增长将会放缓. 它确实. I think what they’re looking at—not us—is that lower rates are going to bring some sideline dem和 in 和 home price growth. 我们的预测是房价的增长将继续略快于收入的增长. 如果我们陷入比增长衰退更严重的情况,这两种情况最终都可能放缓. 

One of the things I think we can look at with current conditions is for builders to ask: Is today more like 1998, 还是更像2000年? 在这两种环境中, you had concerns about a slowing economy: 1998 was connected to concerns about financial issues with financial investment firms, but the Fed was able to ease those concerns 和 the growth cycle continued; in 2000, 美联储缓解了人们对反向收益率曲线的担忧然后我们在2001年经历了衰退.

我倾向于对冲更接近于1998年而不是2000年. 当前的经济周期确实有一定的增长潜力, 但如果我们进入2000年那样的衰退, that would give you a fairly good simulation of what this economy in terms of slowing conditions would look like. 这将意味着价格增长的放缓和住宅建设的放缓. 

这个周期实际上是ca888亚洲城唯一官网经济放缓的. 这与持续多年的大衰退类型的环境无关. 每季度都要回顾你的战略计划. 我再举一个与之相一致的例子. 尽管自去年秋天以来,国内生产已经放缓, 住宅建筑劳动力的规模持续增长. 这与你所期望的正好相反,因为单户家庭的许可证已经下降了. 你不会期望住宅建筑业有很大的增长, 而是因为我们有技术工人短缺, 人们仍然希望有人才进入他们的公司,所以当经济恢复增长时, 他们已经准备好了. 

我们有多年的建设不足. 建筑商对宏观经济的逆风持谨慎态度, 但他们仍然认为,在未来5到10年,随着千禧一代逐渐进入35岁到40岁出头,他们仍有很大的人口潜力,并真正代表了大量潜在的住房建设需求, 尤其是在单亲家庭方面. 

隶属于全国房屋建筑商协会

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